התחדשות עירונית ותמ"א 38

הפתרון - התחדשות עירונית

שם כולל למגוון של פרויקטים – בגדלים שונים ובמסלולים שונים.
מה שמשותף לכולם הוא בינוי חדש בלב מרקם אורבני קיים, בשכונות חלשות.
הבינוי יכול להקיף מבנה אחד עם עשרות יחידות דיור או מתחם גדול עם עשרות מבנים ומאות, ואף יותר, יחידות דיור.
הבינוי יכול להיות בדרך של פינוי-בינוי : הריסת המבנים הקיימים - בדרך כלל נמוכים ובצפיפות נמוכה - ובניית מבנים חדשים, בין בבניה מרקמית ובין במגדלים, עם תוספת ניכרת של מאות אחוזים בכמות יחידות הדיור, או במסלול של תמ"א 38 – האופייני בדרך כלל להתחדשות עירונית של מגרש בודד, או בדרך של עיבוי: שדרוג המבנים הקיימים - הגדלת הדירות וחידוש המערכות והחזיתות, ותוספת ניכרת של שטחי בניה ויחידות דיור בשטחים הפתוחים שבין המבנים הקיימים או בתוספת קומות.
גם בינוי במגרשים ריקים או החלפת יעוד ושימוש מאזור מוסכים מוזנח לא צפוף למתחם מגורים או למוסד חינוכי או למרכז תעסוקה עדכני - ובלבד שאלו ממוקמים בלב מתחם אורבני - הינם אופנים אפשריים של התחדשות עירונית.
שמדובר במתחמים גדולים של פינוי-בינוי או עיבוי – יש להכין תב"ע (תכנית בנין עיר) חדשה למתחם. בפרויקטי תמ"א 38 – בונים במסגרת זכויות התמ"א.
הנושאים הכלכליים והמשפטיים אינם מענייננו בהקשר התכנוני, אך חשוב לדעת כי קיימים כלים המאפשרים את ההתקדמות בפרויקטי התחדשות עירונית המתגברים על התנגדות של קומץ דיירים המכשילה את קידומו בעוד שמרבית הדיירים מעוניינים בו, וכן תמריצים כלכליים ומנהליים לדיירים הקיימים וליזמים.

היתרונות – התחדשות עירונית ברת קיימא, ירוקה

הגישה לתכנון ערים בר קיימא, ירוק, הולכת ומתחזקת בשנים האחרונות, ותופסת מקום מרכזי ביעדי התכנון של שכונות ומתחמים אורבניים.
משרד הבינוי והשיכון יחד עם המועצה לבניה הירוקה מפתחים את "שכונה 360" – כלי מדידה לבינוי ערים בר קיימא של שכונות.
יותר ויותר ערים בוחנות את תכניות בנין העיר המוגשות לאישור בפרמטרים של בינוי ערים בר קיימא, כאשר אלו העומדות בעקרונות הבניה הירוקה זוכות מטבע הדברים לגישה חיובית ולקידום מהיר, ואף לאישור מערכי בינוי יחודיים, וגובה ושטחי בניה גבוהים מאשר היה ניתן בתכנון הישן. כמובן תוך הוכחת היתרונות והפתרונות האקלימיים המתאימים.
לפיכך תכנון של התחדשות עירונית ברת קיימא – יכול לתת ליזם יתרונות כלכליים משמעותיים - יותר זכויות בניה, בלוח זמנים קצר יותר - וללא תוספת הוצאות.
כמו כן מבחינה שיווקית בינוי ערים ירוק מהווה יותר ויותר כלי שווקי, בעיקר לקבוצות אוכלוסייה חזקות שיזמים מטבע הדברים מעוניינים למשוך.
וכמובן מבחינה ציבורית – היזם, האדריכל וצוות המתכננים והיועץ לאדריכלות הירוקה, לצד הרשות המקומית , מובילים ומקדמים את העיר בעוד צעד לכוון העירוניות החדשה, ברת הקיימא, הירוקה, שהיא העתיד של כולנו.